Louer un logement passe souvent par une agence, et avec elle vient la question des frais à régler. Beaucoup de locataires signent leur bail sans savoir précisément ce qu’ils doivent payer, ni à quel moment. Voici ce que dit la réglementation sur les honoraires de location et leur calendrier de paiement.
Quand doit-on payer les honoraires d’agence immobilière ?
Les honoraires à la charge du locataire sont exigibles au moment de la signature du bail. C’est à cette étape que le locataire règle les frais liés à la visite du logement, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail. Ces trois prestations sont indissociables et ne peuvent pas être facturées séparément avant la conclusion du contrat.
Calculez vos honoraires de location
Estimez en quelques secondes le montant maximal des frais d’agence que vous devrez régler selon votre zone et la surface du logement.
La part concernant l’état des lieux d’entrée, elle, est due au moment de la remise des clés, puisque cette prestation ne peut être réalisée qu’une fois le locataire dans les lieux. Dans la pratique, l’agence immobilière ou le mandataire demande souvent le règlement global le jour de la signature, l’état des lieux étant réalisé le même jour ou dans les jours suivants. Le paiement se fait par chèque ou par virement, jamais en espèces pour ce type de montant.
À quoi correspondent les honoraires de location à la charge du locataire ?
La loi Alur a strictement limité les prestations pouvant être facturées au locataire. Seules quatre catégories de frais entrent dans ce cadre : l’organisation et la réalisation des visites, la constitution du dossier de candidature, la rédaction du bail, et l’état des lieux d’entrée s’il est réalisé par un professionnel. Tout le reste, gestion locative, rédaction de l’annonce, diffusion sur les plateformes, reste à la charge exclusive du propriétaire.
Cette distinction évite les abus qui existaient avant 2014, où certains professionnels reportaient l’essentiel de leurs frais de fonctionnement sur le locataire. Depuis le décret d’application de la loi Alur, l’affichage des honoraires TTC est obligatoire dans les annonces, avec le détail de la répartition entre les deux parties.
Quels sont les plafonds légaux des honoraires selon la zone ?
Le montant des honoraires TTC à la charge du locataire dépend de la surface habitable du logement et de la zone géographique où il se situe. Trois zones sont définies : la zone très tendue, la zone tendue et le reste du territoire, dit zone non tendue.
| Zone | Plafond hors état des lieux | État des lieux d’entrée | Total maximal |
|---|---|---|---|
| Zone très tendue | 12 €/m² | 3 €/m² | 15 €/m² |
| Zone tendue | 10 €/m² | 3 €/m² | 13 €/m² |
| Zone non tendue | 8 €/m² | 3 €/m² | 11 €/m² |
Ces plafonds s’appliquent à la surface habitable, généralement proche de la surface m² Carrez indiquée dans l’annonce ou le bail. La règle est la même partout en France : le montant réclamé au locataire ne peut jamais dépasser celui payé par le bailleur pour les mêmes prestations.
Calcul pour un 40 m² en zone très tendue
Pour un appartement de 40 m² situé en zone très tendue, le plafond hors état des lieux atteint 12 € x 40 = 480 €. En ajoutant l’état des lieux d’entrée à 3 € x 40 = 120 €, le montant total à la charge du locataire ne peut pas dépasser 600 €. En zone non tendue, ce même logement serait facturé au maximum 440 €, état des lieux compris.
Répartition des frais entre locataire et propriétaire
Le principe de répartition des frais repose sur une logique simple : pour les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, la facture est partagée à parts égales entre le locataire et le propriétaire, dans la limite des plafonds fixés par zone. Le bailleur ne peut jamais demander au locataire de payer plus que ce qu’il paie lui-même pour ces mêmes prestations.
Concrètement, si les honoraires facturés au propriétaire pour la mise en location s’élèvent à 900 € et que le plafond légal côté locataire est de 480 €, le locataire ne réglera que 480 €, le reste restant à la charge du bailleur. Cette règle protège le locataire contre un report excessif des coûts de l’agence immobilière ou du mandataire sur son budget d’entrée dans le logement.
État des lieux : qui paie l’entrée et la sortie ?
L’état des lieux d’entrée peut être facturé au locataire, dans la limite de 3 €/m² partout en France, à condition qu’il soit réalisé par un professionnel mandaté par le propriétaire. Ce montant s’ajoute aux honoraires de visite, dossier et bail, sans dépasser le plafond total indiqué plus haut.
L’état des lieux de sortie, en revanche, ne peut jamais donner lieu à des honoraires supplémentaires facturés au locataire. Cette prestation est considérée comme faisant partie de la gestion normale du bail et reste entièrement à la charge du propriétaire, même lorsqu’un professionnel intervient pour la réaliser.
Avant de signer, il vaut mieux vérifier que le détail des honoraires figure clairement sur l’annonce et dans le contrat, avec la mention TTC et la ventilation par poste. Un professionnel sérieux affiche toujours ces informations sans qu’il soit nécessaire de les réclamer.
